Intelligent Investors, 06.01.2022
Wohnimmobilien sind bei Investoren aller Art beliebt – von der Privatperson, die fürs Alter vorsorgt, bis zum institutionellen Investor, der sein Portfolio risikoarm ergänzt. Selbst die Pandemie konnte dem Markt kaum etwas anhaben. Der Dämpfer, der sich für das Jahr 2020 feststellen lässt, beruht weniger auf gesunkener Nachfrage als vielmehr darauf, dass sich etwa Beurkundungen verzögerten, weil Behörden ihre Sprechzeiten verringerten und die Umstellung auf Heimarbeit einige Startschwierigkeiten brachte.
Gewerbeimmobilien hingegen hatten zu leiden: Gaststätten schlossen, manche für immer; der Einzelhandelsumsatz verlagerte sich stärker ins Internet; Einschränkungen, Erkrankungen, Zukunftsangst und Einkommensverluste bei (potenziellen) Kunden wirkten sich negativ auf die Kauflust aus. Fast jeder zweite Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien hat deshalb im Pandemiejahr Mieten gesenkt oder gestundet. Was bedeutet das für Wohn- und Geschäftshäuser, in deren Erdgeschoss oft genau jene kleinen Geschäfte und Restaurants beheimatet sind, die von der Pandemie am härtesten getroffen wurden?
Pandemieprobleme im Einzelhandel, Renditekompression beim Wohnen
Investoren streben zurzeit verstärkt nach Anlagen, die eine berechenbare Entwicklung versprechen. Mit dem zweiten Lockdown im Winter 2020/21 und dem drastischen Einbruch im Weihnachtsgeschäft mussten zahlreiche Gewerbemieter das Jahr 2021 jedoch auf unsicheren Beinen starten, und angesichts steigender Inzidenzen stehen jetzt erneut Einschränkungen im Raum. Viele Anleger wollen deshalb Objekte mit signifikantem Wohnanteil, zentral oder gut ans Zentrum angebunden und in gutem Zustand. Doch dieser Run auf sichere Investitionen lässt die Kaufpreise steigen. In den A‑Städten sind der Investitionsstandort-Analyse 2021 von Engel & Völkers zufolge Kaufpreisfaktoren ab 30 aufwärts für Wohn- und Geschäftshäuser in guten Lagen bereits Standard, Spitzenlagen in Berlin und München kosten gern das 48-Fache der jährlichen Nettokaltmiete.
Das Sicherheitsbedürfnis ist verständlich. Doch es führt dazu, dass Wohn- und Geschäftshäuser als Assetklasse deutlich unterschätzt werden. In zahlreichen Anlagestrategien spielen sie vor allem wegen ihres Wohnanteils eine Rolle, der risikoarmen Werterhalt verspricht, wenn nur der Geschäftsanteil möglichst niedrig ist. Das tut dem Potenzial dieser Assetklasse jedoch Unrecht. Die Mischnutzung ist keineswegs eine Schwäche, die Gewerbeflächen auch in der Pandemie kein lästiges Anhängsel. Im Gegenteil können Wohn- und Geschäftshäuser selbst mit größerem Geschäftsanteil von 75 Prozent oder mehr ein attraktives Investment sein. Sie benötigen allerdings Know-how und ein aktives Management, um ihr volles Potenzial zu entfalten. Deshalb sind in diesem Bereich Value-Add-Objekte oftmals die interessantesten. Hohe Leerstände sind ein Risiko, aber vor allem eine Chance: Sie geben Raum für ein umfassendes Entwicklungskonzept, das die Immobilie als Ganzes betrachtet.
Musterbeispiel MVZ
Das bekannteste Beispiel für ganzheitliche Nutzungskonzepte in Wohn- und Geschäftshäusern mit hohem Gewerbeanteil sind wohl Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren (MVZ), die im Erdgeschoss beispielsweise eine Apotheke und einen Sanitärfachhandel, darüber verschiedene Arztpraxen und in den obersten Stockwerken, abseits des Publikumsverkehrs, Wohnungen enthalten. Dass solche Objekte auch außerhalb der Zentren und A‑Städte erfolgreich sein können, liegt auf der Hand – medizinische Versorgung wird überall gebraucht.
Doch für geschickte Investoren sind MVZ und Ärztehäuser nur ein Beispiel von vielen. Tatsächlich können sich Synergien zwischen unterschiedlichen Nutzungsarten in den verschiedensten Kombinationen entwickeln. Dafür sind allerdings, wie bereits erwähnt, ein aktives Management und eine gute Kenntnis des Standorts Voraussetzung. Vor dem Erfolg stehen die genaue Analyse und ein durchdachtes Konzept.
Kein Hands-off-Investment
Selbstverständlich bringen Wohn- und Geschäftshäuser ihre ganz eigenen Herausforderungen mit sich. Wer ein Investment sucht, das möglichst „pflegeleicht“ ist, ist mit dieser Assetklasse schlecht beraten, und in den vergangenen Jahren sind die Anforderungen nicht geringer geworden. Schon seit einiger Zeit erhöhen vor allem zwei Entwicklungen den Druck auf Wohnraumvermieter: die gesetzliche Regelung der Mieten und der energetische Sanierungsbedarf.
Die Mietpreisbremse ist in zahlreichen deutschen Städten in Kraft. Sie schränkt den Spielraum für das Mietwachstum in Bestandswohnungen stark ein, und sie greift vor allem in den Städten, die auch bei Investoren am beliebtesten und wo die Kaufpreise entsprechend hoch sind. Die Beimischung von Gewerbeflächen in Wohn- und Geschäftshäusern bringt Investoren den Vorteil, dass die Bremse für Gewerbemieten nicht gilt. Dennoch ist ihr Druck auch in dieser Assetklasse spürbar. Hinzu kommt, dass sich das Gewerbemietrecht in zahlreichen weiteren Aspekten von der Wohnungsvermietung unterscheidet, die alle beachtet werden müssen. Hierbei klug auszutarieren, um eine gesunde Mischung unterschiedlicher Mieter und Nutzungsarten im Objekt zu erreichen, erfordert Fingerspitzengefühl, Wissen und Erfahrung.
Gesetze, die Bauherren und Bestandshalter zum Energiesparen verpflichten, gibt es schon seit den 1970ern. Seitdem wurden sie schrittweise verschärft, anfangs wegen der Ölkrise, zuletzt für den Klimaschutz. Auch das aktuelle Gebäudeenergiegesetz enthält zahlreiche Austausch- und Nachrüstverpflichtungen für Bestandsgebäude. Andererseits gibt es für viele energiesparende Maßnahmen Zuschüsse und geförderte Kredite – die allerdings einzeln beantragt werden müssen. Bei älteren Objekten mit Sanierungsstau kann da einiges zusammenkommen, und auch hierbei gilt: Ein stimmiges Gesamtkonzept, das die Immobilie als Ganzes in den Blick nimmt, verspricht den größten Erfolg.
Eine Assetklasse für Investoren mit Kreativität und Know-how
Nicht alle Investoren können oder wollen ihre Anlageobjekte so intensiv betreuen. Wohn- und Geschäftshäuser haben viel Potenzial, gerade abseits der A‑Städte, außerhalb der Spitzenlagen und des Core-Segments. Doch sie sind auch anspruchsvoll. Immer mehr kleinere Bestandshalter trennen sich deshalb aktuell von modernisierungsbedürftigen Wohn- und Geschäftshäusern. Sie wollen die hohen Kaufpreise nutzen, um Gewinne zu realisieren. Wer jedoch die Kapazität und das Know-how hat, sich mit komplexen Immobilien auseinanderzusetzen, und die richtige Mischung aus Erfahrung und Erfindergeist, um individuelle Konzepte zu entwickeln, wird feststellen, dass Wohn- und Geschäftshäuser die Mühe mehr als wert sind.
Gastbeitrag von Philipp Kraneis und Daniel Jehl (DWG Deutsche Wohn- und Geschäftshaus GmbH)